-强拆后的房屋怎么评估「辩词精华房屋被违法强拆后无法评估法院如何分配举证责任」

强拆后的房屋怎么评估「辩词精华房屋被违法强拆后无法评估法院如何分配举证责任」

再审申请书导读

当事人于四川省某县某处拥有合法房屋一座,2017年3月,被告县人民政府对申请人作出《房屋征收决定书》和《通知》(具有补偿决定性质)。2017年8月4日,房屋被强制拆除。

申请人分别针对上述案涉《房屋征收决定》及《通知》提起诉讼,判决撤销。申请人又提起确认强拆违法及行政赔偿诉讼。判决确认了强拆违法。

本案的关键在于,判决强拆违法的损失部分时,在未查明实际损失的情况下,法院根据与本案无关的X县人民政府作出的《X国有土地上房屋征收货币化安置补偿办法》(以下简称13号文)作出了行政判决。当事人不服,故委托王金龙律师团队申请再审。

辩护请求

再审请求:

1、撤销市中级人民法院(2019)X行赔终9号行政判决和市中区人民法院(2018)X行赔初6号行政判决;

2、请求贵院依法提审本案。

理由一:有新的证据足以推翻一、二审判决

一二审法院在一二审判决中,都认定因再审申请人的房屋已经被违法强拆而灭失,其不动产部分的价值无从确定,故只能参考最接近且尚在适用的13号文的标准就案涉房屋的不动产部分对再审申请人进行补偿。再审申请人认为这一说法与事实不符。

13号文并不是唯一接近且尚在适用的补偿方案,与再审申请人房屋距离不远且位于同一主干道上的茶几厂片区也正在进行拆迁,茶几厂片区也有正在适用的补偿方案——即《夹江县茶几厂片区棚户区改造货币化补偿实施方案》(参见新证据,以下简称茶几厂安置方案)以及相应的评估报告(见新证据)。茶几厂安置方案载明,为加快推进危旧房棚户区改造和补偿安置工作,由夹江县住房和城乡规划建设局作为征收部门,对漹城镇迎春东路8-196号(双号)、新华路2-112号(双号)、迎春南路103-177号(单号)、王水井街66-132号(双号)范围内(也即茶几厂片区)的房屋进行征收。在茶几厂片区的征收中,四川省正信陆广房地产土地资产评估有限公司受托对征收区域内的门市进行了评估,评估报告显示门市单价普遍都在16500元/平米左右。需要指出的是茶几厂安置方案确定的征收范围与案涉房屋位于同一主干道上,都位于迎春路上,相比较13号文的北街片区距离涉案房屋很近;且茶几厂安置方案是在2018年作出的,四川省正信陆广房地产土地资产评估有限公司的评估报告也是2018年12月10日作出的,较本案适用的13号文更新(本案适用的13号文是17年作出的),其确定的房屋价值更具有合理性和参考性。

需要说明的是,再审申请人以茶几厂补偿安置方案及其评估报告举证并非认可案涉房屋不动产部分的价值应该参考茶几厂补偿安置方案及其评估报告确定的补偿标准,而是要证明一二审法院所说的“只能参考最接近且尚在适用的13号文”是不符合事实的。

理由二:一、二审判决认定案件事实的主要证据13号文未经质证、且不具有合法性和有效性,作为认定案件事实的主要证据不足。

在一、二审中,法院依据13号文计算并认定了案涉房屋不动产部分的价值,事实上将13号文作为认定案涉房屋价值的证据,也就是说13号文构成了认定再审申请人房屋不动产部分价值的主要证据,却未经质证。且再审申请人认为13号文不具有合法性、有效性,作为认定案件事实即涉案不动产价值的主要证据不足,理由是:

13号文主要内容为北街片区国有土地上房屋的补偿标准,住宅为3000元/平,商业为8000元/平,所以该文实质为北街片区国有土地上房屋征收的补偿方案。——作为国有土地上房屋补偿的方案暨补偿标准,本来应该按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定的程序依法选择评估机构,对特定被征收范围内的国有土地上房屋进行评估后出具补偿方案并征求意见,根据征求的意见修改补偿方案(包括补偿标准)后,再行发布征收决定。补偿方案是作为征收决定的附属文件一并公告。但该13号文件却直接以县政府的名义制定,不区分具体情况,也不进行评估而统一按照住宅3000元/平米、商铺8000元/平米的标准进行补偿,这一做法显然违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。文内的补偿标准既未选择评估机构进行评估,也未张贴公告征求被征收人的意见而直接适用实施,同时北街片区国有土地上房屋所有权人和上诉人均未看到北街片区房屋征收的征收决定及公告。所以该文件即便作为北街国有土地上房屋征收的补偿方案也根本不具有合法性。

退一步讲,如果13号文件是规范性文件,根据《四川省规范性文件管理办法》的第十三、十四、十六、二十三、二十五条之规定, 制定规范性文件应当征求公众意见、进行社会稳定风险评估,由制定机关负责人集体讨论决定、并且明确规定“应当公布且未经公布的规范性文件,不得作为对公民、法人或者其他组织实施行政管理的依据”,而且应当向上级政府备案监督。前已述及,13号文件的内容上诉人及夹江县人民均未看到,也未知其公布的平台、时间等。换言之作为规范性文件,如果制定的程序违法且没有公布,就不得作为实施行政管理的依据。故一审法院既然据此作为裁判依据,就应当对该文件以上内容进行全面审查,以确定其合法性和有效性。如未经审查,其所说的“现行有效”就

理由三:一、二审判决适用法律错误

本案是行政赔偿诉讼,应当严格适用《国家赔偿法》的规定,按照市场价格对上诉人房屋进行赔偿,而不应当依据与上诉人无关的另一片区的补偿方案和标准进行补偿,因此一、二审的判决适用法律错误。

(一)一、二审判决应当以类似房地产的价值确定再审申请人房屋不动产部分的价值

……

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

本案中,由于涉案房屋被拆除已灭失无法评估,但对案涉房屋不动产部分价值的确定任然可以参照适用以上条例十九条之规定,根据《国有土地上房屋征收评估办法》确定的评估方法对类似房地产价格进行评估,或对与其区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权相类似的房地产进行评估,作为确定涉案房屋价值的参考。

鉴于再审申请人房屋旧址上新建了华都九龙国际房地产开发项目,华都九龙商品房从各方面与涉案房屋构成“类似”,其价值对涉案房屋的价值具有参考性。具体体现如下:

1.二者在区位、交通、周边配套完全一致;

2.土地使用权期限方面,华都九龙四十年,涉案房屋土地使用权余期37年,仅相差三年,

3.虽然涉案房屋建成于1990年左右,但涉案房屋为独幢,具有更明显的舒适性,且一二层具有明显的商业价值。

4.虽然涉案房屋建成年代较早,新旧程度上不如X国际商业房,但对于房屋价值而言,土地使用权的价值占有更大的权重,在土地使用权余期基本一致、且区位、交通、周边配套完全一致的情况下,仅根据房屋的新旧程度对涉案房屋价值进行调整即可。

5.上诉人要求参考X国际的商品房价格确定上诉人房屋价值,并非直接作为依据。

所以,X的商品和住宅的价值对涉案房屋价值的确定具有参考性。

(二)一、二审法院直接依据13号文件作为确定涉案房产价值的证据和依据,明显错误

除前文述及到13号文件未经质证、不具有合法性和有效性的理由外,上诉人还认为还有以下理由:

《夹府发【2017】13号》文件下的北街片区与涉案房屋无关联性,从各方面也不具有参考性。北街片区房屋和上诉人房屋各因素相差巨大,主要体现在北街棚改区本身不是商业街道,人流量少,经营环境差,是县城的死角,并且远离商业街道和商业区域。另外需要说明的是:北街棚改区房屋年代久远,大部分为砖木砖瓦结构,房屋之间基本上都是借墙共墙,也不存在装修的情况,很多房屋只有房产证,没有土地使用权证,或是土地使用权证为划拨用地,出让的非常少。综上所述可知,两地房屋价值悬殊巨大,根本不具备可比性。

另本案是行政赔偿诉讼,一、二审法院却适用补偿标准或补偿方案,也属适用法律错误之情形。

理由四:一、二审判决适用法律错误

(一)一二审法院对再审申请人的评估申请不予准许,相当于剥夺了上诉人的举证权利。

依法,在行政赔偿案件中,由原告就其损害承担举证责任,如因被告的原因导致原告无法举证,则由被告举证。本案中,由于被上诉人强拆导致涉案房屋灭失、评估的依据存在重大缺失而无法评估,但尚不属于无法举证之情形。因为上诉人可以就与涉案房屋在同一位置、且交通状况、周边配套、土地使用权余期等因素基本完全一致之类似房地产价值向法庭举证,作为涉案房屋价值的参考。上诉人按以上合理、正当的逻辑和其依法享有的诉讼权利,向一审法院提出评估申请,但一审法院却未予准许,相当于剥夺了上诉人的诉讼权利即举证权利。

(二)一二审法院举证责任分配错误

即使,如果确实认为涉案房屋因灭失无法评估,原告无法举证的情形下,一二审法院也应当依据《最高人民法院关于适用的解释》第四十七条 “根据行政诉讼法第三十八条第二款的规定,在行政赔偿、补偿案件中,因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的,应当由被告就该损害情况承担举证责任……负有举证责任的当事人拒绝申请鉴定的,由其承担不利的法律后果”之规定,法院应当责令被上诉人举证,如被上诉人无法举证时,应当承担不利后果。

事实上,被上诉人在一审和二审中既没有举证,也没有申请评估,甚至是拒绝评估。在此情况下,一审法院不准许上诉人提出对华都九龙的评估申请却直接适用了13号文件,既未正确的分配举证责任,也未让被上诉人承担任何不利后果,如此处理显然程序严重违法,直接影响了公正审理。

尤其是,在案涉房屋的价值可以参考位置、土地使用权余期、交通状况各因素等类似的房地产价值的方式予以酌定的情况下,本案绝不应当由一二审法官超出自由裁量权去任意参照与案涉房屋和地块无关的13号文去做出错误的判决。

综上,本案属于国家赔偿案件,应根据申请人遭受的实际损失确定赔偿标准和赔偿金额,一二审法院参照与申请人房屋不在同一片区的北街片区的13号文来作为对申请人的赔偿标准显然是错误的。恳请贵院在查明事实后依法公正裁决。

扫描关注获得更多资讯

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注